房子有房貸還可以再貸嗎？讓你房貸再貸成功大增的三個方法

需要資金但已經有貸款還可以貸嗎?能用房貸再貸一筆錢嗎？當然可以，房子是最保值的財產，而且現在房價那麼高，想透過房子申請資金應該很容易吧？事實卻正好相反，因為房貸空間不足、申請人條件不好等等原因，現在辦房貸很難。

我不知道自己適合哪一種貸款？

對於貸款新手來說，根本不知道自己可以申請什麼貸款？適合什麼貸款？現在需要什麼貸款？我們幫你整理市面上常見的四個貸款種類：

【房貸】
常聽見的房貸有兩種，一種是買房子時申請的貸款，另一種則是已經有房子，再跟銀行增貸資金。

【車貸】
汽車貸款也有兩種，一種是買車的貸款，一種是用名下的車子去申請貸款，不管車子目前是否貸款中，都可以申請。

【信貸】
憑個人信用去跟銀行借錢，額度視申請人的工作、信用狀況、負債狀況而定。

【其他】
融資公司有推出機車貸款和手機貸款，額度較小，但很容易申請。

如果名下有房有車─可申請房貸，因為利率較低
如果名下同時有汽車跟機車─以汽車貸款優先，因為額度較高
名下沒房沒車─銀行信貸較理想，較有保障，但常常借不到
銀行貸款都借不到─機車貸款、手機貸款也可做為選項

名下已經有房貸，想再貸款有什麼方法？

在買房子時，銀行房貸通常會給7-8成不等的貸款成數，同時會視客戶狀況給予2-3年不等的寬限期，貸款成數高的話，想要房貸再貸就很難，因為銀行不僅會評估客戶財力，房子的貸款空間更重要，以下這四種方式可以嘗試：

• 信用貸款

可以嘗試向銀行申請信用貸款，但如果房貸月付金已經佔了月收入的大半，表示你的負債比例過高，申請信貸通過的機率很低。

• 房屋增貸

向原本的銀行申請房屋增貸，房貸成數較低成功率才高，如果本來就貸很滿，增貸不容易成功。

• 房屋轉增貸

意思是把房貸全部轉到另一家銀行去，房屋價值會重新評估，貸款條件也可以重新談，如果房貸本金已還掉不少，房產也有增值的話，有機會拿到一大筆錢。

• 二胎房貸

保留原本的房貸，再向別家銀行或融資公司申請第二筆房屋貸款，等於身上同時有兩筆房貸，銀行最多可以貸到9成，融資公司最高則可以貸到110%。

信貸是什麼？要怎麼申請？

憑藉個人信用向銀行申請貸款，但信用不是實體的東西，以什麼作為依據呢？目前各銀行都是以聯徵中心的信用報告作為憑證，再參考申請人的工作、財務狀況等來核發貸款。

【信貸準備文件】
身分證件、簽署同意委託銀行查詢聯徵申請書

【信貸簡易流程】
1.提供相關文件向銀行提出申請
2.銀行內部審核
3.貸款核准，親赴銀行簽約
4.款項撥入帳戶

延伸閱讀：10個問題讓你知道信貸適不適合你

增貸是什麼？要怎麼辦理？

用已經有貸款的房子，向原本的房貸銀行申請房屋增貸，銀行在審核時，會參考房貸成數、貸款人繳款狀況、信用狀況、財力狀況等來核發貸款。

【增貸準備文件】
身分證件、土地及建物權狀、近半年房貸繳款證明、財力證明等

【增貸簡易流程】
1.提供相關文件向銀行提出申請
2.銀行內部審核
3.貸款核准，親赴銀行簽約
4.款項撥入帳戶

轉增貸是什麼？要怎麼辦理？

用已經有貸款的房子，向別家銀行申請房屋轉增貸，銀行審核時，除了會參考房屋現值外，也會看貸款本金已還掉多少、各項貸款繳款情形、財力狀況等來核發貸款。

【轉增貸準備文件】
身分證件、土地及建物權狀、近半年房貸繳款證明、財力證明等

【轉增貸簡易流程】
1.提供相關文件向銀行提出申請
2.銀行內部審核
3.貸款核准，親赴銀行簽約
4.到地政設定新的銀行抵押權，並塗銷原本的銀行設定
5.款項撥入帳戶

延伸閱讀：五個房貸種類的比較

二胎房貸是什麼？要怎麼辦理？

房子已經有貸款，不改變原本的房貸，直接向別家銀行詢問，多申請一筆房貸，等於身上同時會有兩筆房貸，二胎房貸選擇比較多，除了銀行之外，融資公司股票上市公司和其他民間貸款都能辦理。

｛銀行｝不是每一家銀行都有辦理二胎房貸，大約只有10家銀行有承辦。
｛股票上市公司｝只要是台灣本島的房子，都可以申請股票上市公司二胎房貸。
｛民間｝來者不拒，只要有需求，就有人願意借你。

【二胎房貸準備文件】
身分證件、土地及建物權狀、近半年房貸繳款證明、財力證明等

【二胎房貸簡易流程】
1.提供相關文件向銀行或股票上市公司提出申請
2.銀行(股票上市公司)內部審核
3.貸款核准，親赴銀行簽約，股票上市公司會派專人到您方便的地方簽約
4.到地政設定第二筆房貸抵押權
5.款項撥入帳戶

延伸閱讀：關於二胎房貸，你想知道的7件事

房屋貸款空間的計算方式

向銀行申請房屋貸款，常被銀行以貸款空間不足為由婉拒，行員通常會建議你多繳一段時間再來申請，讓我們來了解一下房屋貸款空間的計算方式：

【銀行】

• 買房時銀行通常給予8成的貸款成數，EX.1000萬的房子貸款800萬
• 為了避免貸款人繳不出房貸，銀行還要法拍有作業成本，會在設定時預留成本，設定金額會是貸款金額的2倍，EX.貸款800萬，設定960萬
• 要辦理增貸時，不管本金還掉多少，都只看設定金額，EX.1000-960=40，無貸款空間
• 如果是找他行辦理轉增貸，就會重新鑑價，如房子增值到1100萬，本金還到剩下600萬，EX貸款8成880萬，880-600=280，多280萬可運用

【股票上市公司二胎房貸】

• 原本的房貸成數貸款8成，EX.1000萬的房子貸款800萬
• 股票上市公司可以貸到房價的110%，EX.1000萬的110%是1100萬
• 股票上市公司二胎貸款額度最高300萬，EX.1100-800=300，不用改變原本房貸，直接貸到300萬

延伸閱讀：房屋貸款空間的計算方式

房貸再貸一點也不難，只要做到這3點

房貸再貸成功要點1：用轉貸換取房屋貸款空間

利率可能更低、資金可以更高，各家銀行為了攬客優惠滿天飛，客戶多了很多選擇，但也不能每家都送件比較，因為送件一次就會拉一次聯徵，反而降低過件機會。

房貸再貸成功要點2：用二胎房貸善盡房子剩餘貸款空間

二胎房貸就是第二筆房貸，用已經有房貸的房子，跟第二家銀行或民間公司、個人再借一筆房貸，辦理的方法跟第一次一樣。

如果房貸繳不出來房子被拍賣，法拍後的資金會先還一胎房貸，還有政府稅金等等，剩下的才輪到二胎房貸，所以二胎房貸風險高、利率也高。

以銀行的認定方式多半沒有貸款空間，有房貸再貸需求，也可以尋求民間比較大的融資公司協助。

延伸閱讀：辦理二胎房貸有什麼風險？

延伸閱讀：二胎房貸的利率為什麼比較高？

房貸再貸成功要點3：好信用讓你辦貸款暢行無阻

好信用不是靠自己感覺，聯徵中心推出的信用評分，是所有金融機構主要參考的資料，想維持好信用，信用卡不要動用循環、不要遲繳/不繳，跟銀行辦的房貸、信貸要照時間還，這樣信用評分都不會太差。

※延伸閱讀：信用評分是什麼？

用房屋增貸的好處？與信貸車貸相比

用房屋增貸的三大好處：

1. 額度大

和汽車比起來，房子的價值較高，只要本金還得夠多，增貸額度非常高，股票上市公司二胎房貸最高額度也有300萬，都比車貸或信貸實際可拿到的額度高很多。

2. 還款期限長

一般房貸還款年限是20-30年，二胎房貸也有7-15年不等，比起車貸6年，信貸5年都長，時間越長還款壓力越小。

3. 房貸利率低

房貸利率在1.3%~4%不等，信貸只有前兩期有較優惠的利率，後期恢復正常後都是5%起跳，車貸利率和信貸差不多。

融資貸款是什麼？跟銀行貸款不一樣嗎？

以字義上來說，融資的意思是「融通資金」，跟貸款是同義詞，更白話一點的說法就是借錢，融資不像銀行是一個地方，所以一般來說，沒有一種貸款叫做融資貸款，但現在大部分的人都把「跟融資公司貸款」稱為「融資貸款」，為方便稱呼，我們也以融資貸款來做說明。

融資貸款的好處

｛1｝審核寬鬆
銀行受限於金管會和銀行法，對於放款非常謹慎，只願意放款給沒有風險的客人，融資貸款審核標準寬鬆，信用較差、拿不出財力證明的人都能成功貸款。

｛2｝辦理快速
銀行的流程繁瑣，要經過層層關卡，金額越高等越久，融資貸款化繁為簡，最快只要3天就能完成貸款。

｛3｝額度高
銀行審核嚴格，所以額度也比較小，融資貸款額度高，如股票上市公司二胎房貸最高額度可達300萬。

｛4｝流程簡單
跟銀行辦貸款要準備很多資料，前後跑銀行好幾趟，融資貸款只需要出示文件影本，甚至只要拍照傳送即可辦理，非常簡單。

房貸再貸常見問題

【有房貸還可以信貸嗎？】
可以，只要銀行認為月付金你還足以負擔，仍有機會核發信貸。

【有房貸還可以車貸嗎？】
可以，只要銀行認為月付金你還足以負擔，仍有機會核發車貸，如果是向融資公司申辦，甚至不會看負債比例，車子有貸款空間就能貸。

【有房貸可以辦紓困嗎？】
可以，紓困貸款屬特殊政策貸款，不受原本貸款影響，你甚至可以申請原本的貸款緩繳。

【有房貸可以辦信用卡嗎？】
可以，兩者之間沒有關係，但如果信用狀況較差，銀行可能就會謹慎評估。

【融資貸款沒繳會怎樣？】
和銀行貸款一樣，如果融資貸款沒繳，融資公司也會電話催收，有抵押品的會被查封、拍賣，所以不管跟誰貸款，都要按時繳交。

作者 林玉卿
好事貸(股票上市公司二胎房貸直屬經銷商)資深房貸經理
17年銀行從業經驗，曾任職以下金融機構
★2001~2007年: 玉山銀行 消費金融處
★2007~2012年: 日盛銀行 消費金融處
★2012~2018年: 新光銀行 消費金融處

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